本文來源：時代周報 作者：郭鵬

為保殼，*ST南置（002305.SZ）1元出售地產等相關業務。

根據*ST南置發布的《重大資產出售暨關聯交易報告書（草案）（修訂稿）》、《關于回復深圳證券交易所<關于對南國置業股份有限公司重大資產出售暨關聯交易的問詢函>的公告》等公告，*ST南置擬向控股股東中國電建地產集團有限公司（以下簡稱“電建地產”）的全資子公司上海瀧臨置業有限公司轉讓房地產開發、租賃業務相關資產及負債，交易價格為1元。

本次交易涉及*ST南置保殼。公告顯示，近年來，*ST南置連續虧損。2024年，*ST南置經審計的歸母凈資產為-17.53 億元。根據《深圳證券交易所股票上市規則》的有關規定，*ST南置股票自2025 年4 月30日起被實施退市風險警示（*ST）。

公告表示，通過本次交易，*ST南置剝離虧損資產，提升資產質量，為后續轉型發展創造條件。本次交易有利于提高上市公司盈利能力和持續經營能力，化解上市公司退市風險。

目前，*ST南置保殼壓力或較大。據其2025年半年報，*ST南置歸屬于母公司所有者權益合計為-26.51億元。根據《深圳證券交易所股票上市規則》，實際觸及退市風險警示情形相應年度次一年度出現經審計的期末凈資產為負值情況，本所決定終止其股票上市交易。

*ST南置公告后，根據交易備考財務報表，本次交易完成后，截至2025 年4 月末，上市公司歸母凈資產為5.38億元（未考慮交易稅費），實現由負轉正，不涉及“最近一個會計年度經審計的期末凈資產為負值”的情形。

不過*ST南置沒有公布交易是否會在今年年內完成。針對公司是否能在年內完成資產出售，以目前的財務數據計算，出售后2025年*ST南置凈資產能否轉正等問題，時代周報記者致電并向*ST南置發送采訪郵件，截至發稿未獲得回復。

剝離房地產開發相關業務

通過本次交易，*ST南置將出售連續虧損的房地產開發相關業務。

本次交易涉及的房地產開發、租賃等業務的標的資產是*ST南置的主營業務。據公告，2024年，*ST南置營收29.70億元，標的資產營收27.35億元，占比為92.10%。

但標的資產處于連續虧損狀態。據公告，2023年、2024年、2025年1-4月，標的資產毛利分別為-6.68億元、-5.18億元、-2.0億元，毛利率分別為-79.41%、-18.94%、-83.58%，凈利潤分別為-18.66億元、-25.78億元、-7.21億元。與此同時，標的資產的資產在2023年、2024年、2025年1-4月的資產負債率分別為98.95%、105.86%、109.97%。

此外，標的資產評估價值為負值。截至2025年4月30日評估基準日，*ST南置擬置出的標的資產評估價值為-29.34億元。

轉讓持續虧損的標的資產后，*ST南置資產規模將下降，經營質量或將會好轉。

公告顯示，以今年1-4月數據為例，交易后測算結果顯示，*ST南置資產總額將會減少94.67%，營收將減少77.13%，歸屬于母公司所有者權益將會由負轉正，從-24.50億元增至5.38億元。交易后，2025年1-4月，*ST南置歸屬于母公司股東的凈利潤為-0.26億元，較交易前減虧6.78億元。

公告顯示，本次交易完成后，*ST南置經營業務“由重轉輕”，保留業務主要包括購物中心、寫字樓、產業園、長租公寓等業態的運營業務，未來將進一步聚焦于商業運營、產業運營等城市運營輕資產業務方向。

2025年4月30日至今，*ST南置已實現多個運營管理類、咨詢策劃類輕資產項目簽署協議/簽署意向協議/中標，涉及合同金額0.61億元。

連續多年虧損

1998年，*ST南置成立，以商業地產項目建設和運營起家，項目包括商場、家居館等。2009年，南國置業成為地產行業IPO重啟后首家上市的商業地產公司。

2012年，*ST南置創始人許曉明向電建地產轉讓股份。轉讓后，電建地產成為*ST南置第二大股東。

2014年，電建地產對于*ST南置股票發起邀約收購。收購后，電建地產成為其第一大股東。

電建地產入主后，*ST南置獲得了有力的支持。2015年，*ST南置發起上市以來首次定向增發，擬募資15億元，其中電建地產認購規模不小于6.2億元。

此外，據財報，2015年，*ST南置首次發行10億元定向融資工具、10億元中期票據和15億元公司債，打通了利用銀行間市場和證券間市場開展信用方式直接融資的有效路徑，明顯降低了整體融資成本。

據其財報，2015年，*ST南置籌資活動產生的現金流量凈額規模為49.97億元，同比增長228.04%，貨幣資金規模為24.81億元，同比增長86.51%。

此后，*ST南置開始走向全國。時代周報記者梳理財報發現，2017-2019年，*ST南置每年新增土地3宗，2020年-2023年，*ST南置新增土地數量分別為5宗、6宗、2宗、1宗。目前，*ST南置已布局北京、深圳、廣州、武漢、重慶、成都、南京、長沙等全國多座重點核心城市。

雖然*ST南置項目數量增多，但其盈利能力卻有所下降。據其財報，2015年，*ST南置凈利潤為0.31億元，同比下降93.74%。*ST南置公告表示，2015年凈利潤下降原因為公司處于戰略轉型階段，當期選擇性持有了部分溢價能力較高的優質商業物業，對當期業績造成一定影響。

2016年-2018年，*ST南置凈利潤均未超過1億元。2019年，*ST南置出現上市以來首次虧損，凈利潤為-3.55億元。

2021年以后，*ST南置更是連續4年虧損。據其財報，2021年-2024年，*ST南置凈利潤分別為-11.15億元、-8.23億元、-16.93億元、-22.38億元。

虧損原因或與*ST南置擴張期間拿地價格較高有關。*ST南置公告表示，2023年、2024年*ST南置虧損原因為物業銷售業務部分開發項目在前期土地市場高峰期拿地導致土地成本過高，而目前房地產市場持續低迷導致銷售價格承壓，銷售價格無法覆蓋開發成本從而形成虧損。

此外，*ST南置虧損原因還包括物業出租及其他業務受商業地產、酒店行業整體低迷影響，無法覆蓋營業成本；房地產銷售價格下降，連續出現計提相關資產減值等因素。

時代周報記者注意到，2021年-2024年，*ST南置計提減值準備金額分別為1.14億元、2.51億元、3.23億元、13.41億元，減少凈利潤規模分別為0.73億元、2.20億元、2.95億元、12.80億元。

時代周報記者注意到，近年來，電建地產開始通過重組、收購資產等方式，意圖扭轉*ST南置頹勢。

2020年6月，*ST南置發布公告，擬吸收合并電建地產。但在2021年10月，該筆重組交易以失敗告終。據其財報，2024年，*ST南置向電建地產旗下子公司出售3個項目的部分股權，*ST南置獲利總計為5.38億元。

今年上半年，*ST南置業績依舊不佳。據其財報，2025年上半年，*ST南置營收8.20億元，同比下降39.54%，凈利潤為-8.98億元。