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越秀房托(00405.HK)出售資產背后,一場“降杠桿、提分派”的資本重構

2025年(nian)9月8日,越秀房地產(chan)投資(zi)信托基(ji)金(00405.HK)宣布了一項(xiang)引發市場關(guan)(guan)注的(de)資(zi)本重(zhong)組計劃:以34.33億元(yuan)人民(min)幣出售廣州越秀金融(rong)大廈50%權(quan)益,并對剩余50%進行內(nei)部重(zhong)組。相關(guan)(guan)事項(xiang)完(wan)成后,基(ji)金在該物業的(de)實(shi)際實(shi)益權(quan)益降至49.495%,不再(zai)并表(biao)。

表面看,這是一次簡(jian)單的(de)資產出(chu)售。但深(shen)入(ru)剖(pou)析,這背后隱(yin)藏著越秀(xiu)房托管理層(ceng)的(de)深(shen)謀(mou)遠慮(lv)——在市場(chang)波(bo)動環境下,通過"降杠(gang)桿(gan)、提分派、優結構"的(de)組(zu)合拳,為基金持(chi)有人創造(zao)長期(qi)價值。

三位一體“組合拳”推動降杠桿、增分派、提評級

具體來看,此(ci)次(ci)交易的(de)核心(xin)標的(de)是(shi)越秀金融大廈,該項目位(wei)于廣州珠江新(xin)城(cheng)核心(xin)區(qu),是(shi)一(yi)座68層甲級寫字樓,配有827個地(di)下車(che)位(wei)。截至2025年6月30日(ri)止六個月,其(qi)經(jing)營收入為1.65億(yi)元(yuan)人民幣(bi);2024年全年為3.62億(yi)元(yuan)。

可以(yi)看到,此次出售(shou)(shou)的(de)(de)資(zi)(zi)產并非邊緣資(zi)(zi)產,而是(shi)公司(si)十分(fen)具有(you)價值(zhi)的(de)(de)優質物(wu)業之一。資(zi)(zi)產質量的(de)(de)優越性(xing)也決定(ding)了(le)整(zheng)個資(zi)(zi)本重組的(de)(de)底氣。公司(si)選擇在當(dang)前市場環(huan)境(jing)下出售(shou)(shou)部分(fen)權益(yi),正是(shi)用確定(ding)性(xing)極(ji)高的(de)(de)現金(jin)流去(qu)置換財(cai)務彈性(xing),通過優化(hua)資(zi)(zi)產負債(zhai)表,為未來的(de)(de)發展創造更多(duo)空間。

進(jin)一(yi)步來看,此次交易(yi)所包含的三個關鍵(jian)動(dong)作:

首先是出售50%權益。

向廣(guang)州越(yue)秀(xiu)發展集(ji)團(tuan)有限公(gong)司轉讓廣(guang)州越(yue)秀(xiu)金融(rong)大廈50%股權,作價(jia)34.33億元,此舉不僅實現了(le)部分資產價(jia)值的變(bian)現,更通(tong)過引入(ru)合作方分散了(le)單一資產風險(xian)。

值得注意的是,該定價(jia)乃基(ji)于與外部承讓(rang)人(ren)公平磋(cuo)商厘定,屬(shu)于合理水平。

其次是內部重組。

將剩余50%股權(quan)轉讓(rang)至(zhi)基金非全(quan)資附屬公司,形成合營架構,這一安排頗具(ju)匠心。重(zhong)組后,越秀(xiu)房(fang)產基金實際權(quan)益降至(zhi)49.495%,目標(biao)公司不再并(bing)(bing)表,有(you)效降低了合并(bing)(bing)報表層面(mian)的負債水平。

與此同時,通(tong)過合(he)營協議中的(de)(de)治理安排(包括董事席位分配(pei)、保(bao)留事項否(fou)決權等(deng)),基(ji)金仍能保(bao)持對物業的(de)(de)重大(da)影響力,符合(he)香港房托基(ji)金守則對"合(he)資格(ge)少數權益物業"的(de)(de)要(yao)求(qiu)。

事實上,公(gong)告(gao)也提(ti)及,若(ruo)與(yu)通(tong)過公(gong)開招標或拍賣(mai)確定的(de)未知第三方(fang)交易對手方(fang)進行談判(pan)將極具(ju)挑(tiao)戰性,且(qie)不太可能達成類(lei)似(si)的(de)管治(zhi)安排。

再次是配套再融資。

目標公司已(yi)獲銀行(xing)承諾提(ti)供不(bu)超過40億元(yuan)人民幣的新融資,出售事項所得款項凈額預計約為23億元(yuan),連同(tong)新銀行(xing)融資提(ti)取的30億元(yuan),總計約53億元(yuan)將全部用(yong)于償還(huan)現(xian)有債務。

總(zong)的(de)來看,此次(ci)出(chu)售事項及內(nei)部重組(zu)可(ke)以說是越秀房產基金為(wei)應對(dui)當前(qian)所(suo)面臨挑戰的(de)最佳解決方案。而(er)這三個動(dong)作也將帶來多個方面的(de)影響。

其一,降杠桿。

管理層預計,交易(yi)完成(cheng)后,基金的(de)借貸比率將從48.1%降至約41.2%,年利息(xi)支出有(you)望顯(xian)著下降。這一系列(lie)操作不僅降低(di)(di)了杠(gang)桿率,還通過優(you)化(hua)債務結構(gou),為(wei)基金帶來(lai)了更高的(de)財務靈(ling)活性和(he)更低(di)(di)的(de)融資成(cheng)本,增(zeng)強財務韌性的(de)同(tong)時,更為(wei)未來(lai)潛在投資機會(hui)預留了空間。

其二,增分派。

從分派角度看,盡管出售了部分權益(yi),但基金仍保留了49.495%的(de)權益(yi),繼續分享該物業的(de)長期(qi)收益(yi)。通過利息支出的(de)減少(shao)和合營(ying)分派的(de)增加,每基金單(dan)位(wei)分派有望提升(sheng)8.7%。

更重要的(de)是(shi),這(zhe)種分派提升具有可持(chi)續性:一(yi)方(fang)面,債務成本下降是(shi)永久(jiu)性的(de);另一(yi)方(fang)面,基金通過保留49.495%權益,繼(ji)續享(xiang)受該物業的(de)長期(qi)現(xian)金流回報,實現(xian)了即期(qi)現(xian)金流改善與長期(qi)收益權保留的(de)雙重好處。

其三,提評級。

杠桿(gan)率的(de)(de)下降(jiang)和(he)財務結構的(de)(de)優化,為外(wai)部信(xin)用評級提升(sheng)奠定了基礎。評級改(gai)善將帶來融資成(cheng)(cheng)本(ben)的(de)(de)進(jin)一步(bu)下降(jiang),尤其是為未來利(li)(li)用離岸債券市場等多元化融資渠(qu)道創(chuang)造了條件,形成(cheng)(cheng)"降(jiang)杠桿(gan)—提評級—降(jiang)成(cheng)(cheng)本(ben)"的(de)(de)良性循環(huan),顯著(zhu)增(zeng)強基金在全球高利(li)(li)率環(huan)境下的(de)(de)抗(kang)風(feng)險(xian)能力。

戰略重構下REITs主動管理的典范

站(zhan)在當下不確定性(xing)持續升溫(wen)的外部環境(jing)來看,越秀房產基(ji)金此次操作展現出REIT管理人(ren)的主動管理能力(li)。通過出售(shou)部分權益、重組架構、優(you)化債務,基(ji)金不僅實現了(le)資產組合的優(you)化,還提升了(le)整體運營效率和市(shi)場競爭(zheng)力(li)。

一方面,此次出售部分權益的操作,使越秀房產基金的資產組合更加多元化。

出售完成后,基(ji)(ji)金來自辦公(gong)物業(ye)的經營收入占比將(jiang)從55%降(jiang)至46%,顯然,這不(bu)僅降(jiang)低了單一資產類別帶來的風險,還(huan)增強了基(ji)(ji)金在不(bu)同(tong)市(shi)場環(huan)境(jing)下(xia)的抗(kang)風險能(neng)力。通(tong)過(guo)減少(shao)對(dui)辦公(gong)物業(ye)的依賴(lai),基(ji)(ji)金能(neng)夠更好地應對(dui)市(shi)場波動,提升整體穩定性。

另一方面,出售事項為越秀房產基金在市場復蘇時提供了獨特機遇。

基(ji)金通過保留該物業的部分所有(you)權,能夠精準把握寫(xie)字樓資(zi)(zi)產(chan)領域的未來增長潛力(li)。與此同時,這一(yi)舉措從戰略層面優(you)化了其資(zi)(zi)產(chan)組合,提升了資(zi)(zi)產(chan)質量與運營(ying)效(xiao)率,進而改善了財務(wu)結構(gou),為基(ji)金的長期(qi)發展注入了強(qiang)勁動(dong)力(li),顯著增強(qiang)了其在市場中的長期(qi)競爭力(li)。

同時,出售事項并不會削弱基金在行業內的規模優勢。管理人預計,即便(bian)完(wan)成此次出(chu)售,越秀(xiu)房產基金仍(reng)將(jiang)保持中國(guo)最大(da)的資(zi)產組合,并(bing)且在(zai)香港及新加坡上(shang)市的房產基金中,按總(zong)資(zi)產規模計仍(reng)將(jiang)穩居(ju)前(qian)10。

值(zhi)得注意的是,此次交易的對手方(fang)并非獨立第三方(fang),而(er)是越(yue)(yue)秀房(fang)產基(ji)金(jin)的“自家(jia)人”——越(yue)(yue)秀集團。根(gen)據公告,越(yue)(yue)秀集團將通過(guo)其全(quan)資子公司廣州越(yue)(yue)秀發展集團有限公司收購越(yue)(yue)秀金(jin)融大廈50%權益(yi)(yi),同時,基(ji)金(jin)的非全(quan)資附屬公司廣州越(yue)(yue)秀城建國(guo)際金(jin)融中心有限公司將持有剩余50%權益(yi)(yi)。

從戰略層面來(lai)看,這種(zhong)交易方式,有(you)(you)助于實(shi)現資(zi)(zi)源(yuan)的(de)優化配置。越秀集團作為越秀房產基金的(de)母公司(si),擁有(you)(you)更(geng)廣泛的(de)資(zi)(zi)源(yuan)和更(geng)強(qiang)(qiang)的(de)資(zi)(zi)源(yuan)整合能力。通(tong)過此次交易使越秀金融(rong)大(da)(da)廈管理運(yun)營權在集團內(nei)合理分配。集團可憑借(jie)金融(rong)專業(ye)(ye)經驗與資(zi)(zi)源(yuan)優勢,為大(da)(da)廈提供更(geng)優質服務(wu)和高效(xiao)(xiao)管理,提升其資(zi)(zi)產與運(yun)營效(xiao)(xiao)益(yi)(yi);基金則(ze)能聚焦核心(xin)業(ye)(ye)務(wu),通(tong)過持有(you)(you)剩余(yu)權益(yi)(yi)分享物業(ye)(ye)增(zeng)值收益(yi)(yi),實(shi)現資(zi)(zi)源(yuan)優化配置與協同(tong)(tong)效(xiao)(xiao)應最(zui)大(da)(da)化。同(tong)(tong)時未來(lai)運(yun)營中(zhong),基金也將與集團緊密溝通(tong)合作,共同(tong)(tong)應對市場變化挑(tiao)戰,降低運(yun)營風險(xian),增(zeng)強(qiang)(qiang)抗風險(xian)能力。

(來源:公司公告)

總(zong)的來看(kan),越秀房托此番主動(dong)降杠桿,向市場傳(chuan)遞了清晰的資本紀律:其(qi)(qi)不盲目追(zhui)求擴張(zhang),而(er)是持續修煉(lian),面對波(bo)動(dong)的市場環境,主動(dong)瘦身,同(tong)時不犧牲分派,反而(er)增(zeng)厚(hou)DPU。對于追(zhui)求穩定現金流的REIT資金而(er)言,這樣的“輕”轉型,展現了其(qi)(qi)在復雜市場環境下(xia)的戰略(lve)智慧與穩健經營的決(jue)心,也為投資者帶來了更加可靠(kao)的收益預(yu)期。

在當前市場(chang)環境下(xia),不(bu)難(nan)看到,許多REITs面臨著高利(li)率和資產(chan)價值波動的雙重壓(ya)力。越秀房托通(tong)過主動管(guan)理(li),不(bu)僅成功應對了(le)這些挑戰,還實現了(le)資產(chan)組(zu)合(he)的優化和收益的提升。這種(zhong)積(ji)極主動的管(guan)理(li)方式,為其他REITs提供了(le)寶貴的經驗和借鑒,展示了(le)在不(bu)確(que)定性中尋找確(que)定性的可能路徑。

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