本文(wen)來源：時代周報 作(zuo)者：清(qing)河

處在(zai)房地產行(xing)業調整期(qi)，新城控(kong)股（601155.SH）“住宅+商業”雙輪驅動戰(zhan)略的(de)經營韌(ren)性再次(ci)凸顯。

一方面(mian)，住宅開發業(ye)務保障了(le)新城控股的現金流和規模；另一方面(mian)，以吾悅廣場(chang)為核(he)心的商業(ye)運(yun)營(ying)業(ye)務為公(gong)司提供了(le)穩定(ding)的租金收入和資產價值。

8月29日(ri)，新城控股發(fa)布2025年半年報。報告顯示，新城控股期(qi)內實現營收(shou)221.00億元，扣非凈利潤(run)9.47億元，毛利率為26.85%，同比(bi)增長(chang)了5.25個百分(fen)點(dian)。

此外，新(xin)城控(kong)股的(de)經營(ying)(ying)性現(xian)金(jin)流凈額為2.86億(yi)元(yuan)，經營(ying)(ying)性現(xian)金(jin)流連(lian)續為正，商業運營(ying)(ying)總(zong)收入69.44億(yi)元(yuan)，同比增加11.78%，在總(zong)營(ying)(ying)收中的(de)占(zhan)比為31.42%。

可以看出(chu)，新城控(kong)股2025年繼續保持正向盈利，經(jing)營(ying)性業務(wu)貢獻不斷提升(sheng)，商業運營(ying)板(ban)塊展現出(chu)更強大的抗周期能(neng)力。

半年報發(fa)布后，申萬宏源、中(zhong)信建投對新(xin)城控(kong)股給(gei)出(chu)“買入評(ping)級(ji)”，華創證券(quan)、平安證券(quan)也給(gei)出(chu)“推薦評(ping)級(ji)”。這些機構普遍提(ti)到，公司商(shang)管收入雙位數增長、資金(jin)回籠率(lv)高、融資成本不斷壓降。

2025年上半(ban)年，公(gong)司在“保現金流”、“保交付”和“守(shou)(shou)價值”之(zhi)間尋求(qiu)最佳平衡(heng)點；秉持“量價平衡(heng)”基本(ben)原則，有效銷售促循環、積極化債(zhai)守(shou)(shou)價值，力求(qiu)平穩(wen)穿(chuan)越本(ben)輪周期(qi)。

商業運營業務壓艙，毛(mao)利占比(bi)7成(cheng)

地產行業(ye)繼續波動前行，探索新業(ye)績增長點(dian)，早已成了行業(ye)的共識。新城控股(gu)早早就確定(ding)了“住宅+地產”的雙輪(lun)驅動戰略，如今商業(ye)運營板塊也從壓艙石逐漸成為(wei)公司的業(ye)績增長引擎。

今年上半年，新城控股實現商業(ye)運營(ying)總收(shou)(shou)入69.44億元(yuan)，同比增長(chang)11.78%，占總營(ying)收(shou)(shou)的比例(li)為31.42%；物業(ye)出租及管理業(ye)務(wu)毛(mao)利(li)45.73億元(yuan)，占公司總毛(mao)利(li)由去(qu)年同期的57.21%提升至77.06%；毛(mao)利(li)率(lv)達到(dao)71.20%。

而吾(wu)悅廣(guang)場作為商業運營板塊的(de)核心，也(ye)在繼(ji)續擴大規模。今年6月20日(ri)，山東(dong)淄博(bo)鑫馬(ma)吾(wu)悅廣(guang)場開業，這是新城(cheng)控股今年的(de)首開項(xiang)目，也(ye)是其在淄博(bo)布局的(de)第(di)三座城(cheng)市綜合體(ti)。

至此，新城(cheng)控(kong)股共布(bu)局了(le)205座吾悅(yue)廣場(chang)(chang)，在(zai)(zai)(zai)營174座，分(fen)布(bu)在(zai)(zai)(zai)上海、天津、重(zhong)慶、南京(jing)、長沙、西安(an)等141個(ge)大中城(cheng)市。期內(nei)，174座在(zai)(zai)(zai)營吾悅(yue)廣場(chang)(chang)總(zong)銷售(shou)額超515億元（不含車輛銷售(shou)），同比增長16.5%，顯示(shi)出強大的聚客能力和消(xiao)費轉(zhuan)化(hua)能力。

更值得關注的是，這些購物(wu)中(zhong)心的平(ping)均(jun)出租率(lv)保持在97.81%，遠超行業平(ping)均(jun)水平(ping)。

處在(zai)存(cun)量用戶運(yun)(yun)營時(shi)(shi)代，吾(wu)悅(yue)廣場(chang)也在(zai)積極(ji)強化“五邊形(xing)經營理念”與(yu)深度運(yun)(yun)營能力(li)，報(bao)告期內成(cheng)功舉(ju)辦(ban)了“我愛你·五月”等IP活(huo)動(dong)，推動(dong)銷(xiao)售額提(ti)升15%，客(ke)流量提(ti)升13%；同時(shi)(shi)，公司響應文商旅體融合發展(zhan)的號召，攜手蘇(su)超(chao)以(yi)“吾(wu)悅(yue)愛江(jiang)蘇(su)”為主題，將(jiang)江(jiang)蘇(su)13個(ge)城市的46座吾(wu)悅(yue)廣場(chang)進行了資(zi)源整合，給(gei)消(xiao)費(fei)者提(ti)供全(quan)方位地服(fu)務和豐富的消(xiao)費(fei)場(chang)景。

無(wu)論是(shi)“我愛你·五月”還是(shi)與(yu)蘇超的(de)(de)(de)跨界融合，都在推(tui)動(dong)吾悅廣場商業運營模式的(de)(de)(de)煥新與(yu)升級，詮釋(shi)了(le)其“與(yu)人歡喜(xi)”的(de)(de)(de)品(pin)牌理念，更(geng)強化了(le)其“有人格的(de)(de)(de)商業”的(de)(de)(de)定(ding)位。

上半(ban)年，吾(wu)悅(yue)廣(guang)場總客流量達到(dao)9.5億人(ren)(ren)次(ci)，相(xiang)當于每天吸引超過520萬(wan)人(ren)(ren)次(ci)到(dao)訪(fang)，同比增長16.0%。截至報告期(qi)末，吾(wu)悅(yue)廣(guang)場的會員人(ren)(ren)數為4917萬(wan)人(ren)(ren)。

從數據(ju)來(lai)看，商管板塊銷售額、收入(ru)、客流量、會員人數均在增加，其作為新城(cheng)控(kong)股業績增長(chang)引擎的(de)(de)作用越(yue)來(lai)越(yue)明顯，長(chang)年積淀的(de)(de)商業盤(pan)面也在進一步強(qiang)化公司的(de)(de)“護城(cheng)河”。

此外，有業(ye)內觀(guan)點認為，在國內大(da)力提振(zhen)消費(fei)的政策驅動(dong)下，未來商業(ye)板塊有望為新城控股帶來更大(da)支撐。

半年回款(kuan)118億，資金回籠率(lv)達(da)115%

商業(ye)運營逐漸(jian)從(cong)壓艙石變為新(xin)引擎，但房地(di)產開(kai)發業(ye)務仍是新(xin)城(cheng)控(kong)股當下營收主要來源。

2025年上半年，新(xin)城控股繼續(xu)深耕“樂(le)居”“圓夢”“尊享(xiang)”三大產品(pin)(pin)線，從年輕時尚需求(qiu)，家庭(ting)品(pin)(pin)質升級需求(qiu)到(dao)頤(yi)養享(xiang)受需求(qiu)全方位(wei)覆蓋。除此(ci)之外，公司持續(xu)打造“品(pin)(pin)悅(yue)系”特(te)色住宅產品(pin)(pin)，秉承“品(pin)(pin)質空間、與(yu)人歡喜”的價值主張(zhang)。

報告(gao)期(qi)內，公司實現(xian)合同銷(xiao)售(shou)額103.30億(yi)元，合同銷(xiao)售(shou)面積133.50萬平方米，房地產開發(fa)銷(xiao)售(shou)實現(xian)總營收151.68億(yi)元。

且值得提及(ji)的(de)是，上半年(nian)(nian)新城(cheng)控股實現回(hui)款金額118.84億元(yuan)，回(hui)款率達(da)115.05%，已連(lian)續多年(nian)(nian)回(hui)款率超100%。

與(yu)此同時，公司還擁有(you)大量的(de)優質土(tu)地貨值儲備，為后續的(de)發展(zhan)提(ti)供了充足的(de)保障(zhang)。

新城(cheng)(cheng)控股(gu)董事會(hui)秘書李峰(feng)在9月(yue)1日(ri)的業績會(hui)上(shang)透露，截至2025年(nian)半年(nian)度，公(gong)司未售土地面(mian)積2909萬平方(fang)米，其(qi)中41%位于一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)帶，17%位于長三(san)角三(san)四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)帶，剩(sheng)余主要位于其(qi)他吾悅廣場所在城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。

這意味著，新城控股(gu)近(jin)60%的土(tu)地(di)儲備位于經(jing)濟較為發達、購買(mai)力(li)較強的地(di)區或城市。

李峰還透露，2025年(nian)下(xia)半年(nian)，公司(si)計(ji)劃開工25.27萬平(ping)方(fang)米(mi)，計(ji)劃竣工269.17萬平(ping)方(fang)米(mi)。

“住(zhu)宅+商(shang)(shang)業(ye)”雙(shuang)輪(lun)戰略之外，新(xin)城控股的房地產代(dai)建、代(dai)管(guan)業(ye)務(wu)，也在厚(hou)積(ji)薄發。2025年(nian)上半年(nian)，新(xin)城建管(guan)新(xin)增簽約面積(ji)超(chao)305萬(wan)平方(fang)米，在全國范圍內累計管(guan)理項(xiang)目(mu)115個(ge)(ge)，其中商(shang)(shang)業(ye)綜合體(ti)管(guan)理項(xiang)目(mu)65個(ge)(ge)；累計管(guan)理總建筑面積(ji)超(chao)1900萬(wan)平方(fang)米，并躋身“2025中國代(dai)建企(qi)業(ye)品(pin)牌價值TOP10”。

而在業(ye)績之外，新(xin)城控股繼續以“保交(jiao)付”作為核(he)心任(ren)務之一。數據顯(xian)示，上半年(nian)公司交(jiao)付249萬平方(fang)米，超1.6萬套物業(ye)，積極兌(dui)現對業(ye)主(zhu)的(de)承諾(nuo)。進(jin)入下半年(nian)，新(xin)城控股將(jiang)持續優化交(jiao)付流程(cheng)，強化工程(cheng)品質(zhi)管(guan)控，確保全年(nian)交(jiao)付任(ren)務高標準完成。

融資渠道繼續(xu)擴(kuo)充，財(cai)務結構優化(hua)

住宅銷售保(bao)持高(gao)回款、經營性(xing)物(wu)業(ye)收入繼續增加(jia)，“雙輪”驅動(dong)戰略為新城控股(gu)現金(jin)流安全、財務(wu)結構(gou)優(you)化提供了有效保(bao)障。

截至報告期末，新城(cheng)控股在手現金(jin)余額91.83億元，在手現金(jin)仍算充(chong)裕；凈負(fu)債率為(wei)(wei)53.40%，在業內屬于較(jiao)低水平(ping)。此外，公司經營性現金(jin)流凈額為(wei)(wei)2.86億元，經營性現金(jin)流連續為(wei)(wei)正；上半年綜合(he)融資成本保持低位，融資成本進一(yi)步降至5.55%。

與此(ci)同時(shi)，公(gong)司也在積極擴充融資渠道。今年6月，新城控(kong)股(gu)母公(gong)司新城發(fa)展宣布，成功發(fa)行3億(yi)美(mei)元高級無抵(di)押債券，成為近3年首家重(zhong)啟境外(wai)資本市場融資的民(min)營房企；8月，新城控(kong)股(gu)又(you)成功發(fa)行一筆(bi)規模為10億(yi)元的中期(qi)票據，并獲得中債信用增進投資股(gu)份有(you)限(xian)公(gong)司全額(e)擔保，總認(ren)購倍(bei)數2.28倍(bei)，票面利(li)率2.68%。

同時，依托吾(wu)悅(yue)廣場優質(zhi)的(de)資產(chan)基底與持續提升的(de)運營(ying)實力(li)，商業板塊持續為新城控(kong)(kong)股的(de)融(rong)資性現金流帶(dai)來(lai)增量。數據顯示(shi)，今(jin)年1-6月，新城控(kong)(kong)股新增以吾(wu)悅(yue)廣場為抵(di)押(ya)的(de)經(jing)營(ying)性物業貸及其他融(rong)資約44.79億。

有業內人士認為(wei)，一般(ban)來說，經(jing)營性(xing)物業貸(dai)成本更低(di)、賬期(qi)更長，有助于企業持(chi)續優化債務結構。

此(ci)外，在(zai)政策的引導與鼓勵下，公司(si)(si)積極推進公募REITs、持有(you)型不動(dong)產(chan)ABS、PRE-REITs等多層級(ji)(ji) REITs 產(chan)品，并成功于 2025 年上半年完成持有(you)型不動(dong)產(chan) ABS 的申報工作。公司(si)(si)將持續推進多層級(ji)(ji) REITs 相(xiang)關(guan)發(fa)行與擴(kuo)募工作，構筑公司(si)(si)大資管(guan)戰(zhan)略新發(fa)展平(ping)臺。

內部“造血”能力加強，外(wai)部融資(zi)渠道(dao)擴充，新(xin)城(cheng)控股繼續“縮(suo)表”，債務結構進一步優化。

2025年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，新(xin)城控(kong)股(gu)已償還(huan)境內外(wai)公開(kai)市場債券10.67億元，繼(ji)續(xu)保持“零違(wei)約”的良好紀(ji)錄(lu)。此(ci)外(wai)，截至(zhi)2025年(nian)(nian)6月末，新(xin)城控(kong)股(gu)期末融資(zi)余額為(wei)522.76億元，較年(nian)(nian)初(chu)壓降(jiang)13.74億元；公司(si)合聯(lian)營權益(yi)有息(xi)負債降(jiang)至(zhi)25.82億元，相比(bi)年(nian)(nian)初(chu)再(zai)次下(xia)降(jiang)6.91億元。

財務(wu)優化、租(zu)金收益釋放與融(rong)資(zi)成本(ben)下降，共同夯實(shi)了新城控(kong)(kong)股穩(wen)健經營的基本(ben)盤。在行業深度調整(zheng)周期，新城控(kong)(kong)股仍將(jiang)以“保(bao)現金流(liu)”為安全邊界，力(li)求(qiu)穩(wen)健地走向更(geng)遠。