證券之星 劉浩浩

近日，上海臨港(600848.SH)發布2025年半年度業績報告。上半年公司歸母凈利潤雖同比增長，扣非后凈利潤卻同比下降超14%。而其扣非后凈利潤已連續四期中報同比下滑。

證券之星注意到，主營園區綜合開發業務的上海臨港當前正持續推動轉型。今年上半年，公司房地產銷售、租賃兩大主營業務收入雙雙同比下滑，由于前者營業成本激增，更拖累公司整體營業成本大幅攀升，導致利潤空間受到擠壓。上半年，公司重點培育的“第二曲線”業務業績表現也不及預期，其他業務營收同比下降超過兩成。這也讓公司轉型前景平添變數。

值得注意的是，上海臨港經營性現金流量凈額已經連續多期中報呈現大額凈流出局面。上半年公司有息負債規模進一步攀升，報告期內公司利息費用高企，也對業績造成沉重拖累。

業績增長主要靠非經常性損益支撐

資料顯示，上海臨港于1993年上市，是一家產業園區開發企業，公司主要業務為園區招商運營、企業專業服務、科創產業投資。

財報顯示，今年上半年，上海臨港實現營收27.4億元，同比下降8.13%，上年同期為同比增長43.34%；實現歸母凈利潤3.31億元，同比增長8.42%，上年同期為同比下降44.21%；實現扣非后凈利潤3.02億元，同比下降14.19%，上年同期為同比下降15.57%。

證券之星注意到，在上半年上海臨港凈利潤同比增長背后，非經常性損益起到了重要作用。今年上半年該項收入達到2872.46萬元，相較上年同期的-4243.32萬元增長幅度高達167.69%。其中，政府補助為4422.76萬元，持有和處置金融資產和金融負債產生的公允價值變動損益為730.15萬元。

值得注意的是，2022-2025年的四個半年度，上海臨港扣非后凈利潤分別為7.32億元、4.17億元、3.52億元、3.02億元，持續大幅下滑，表明公司主營業務盈利能力正面臨嚴峻挑戰。

營業成本大幅攀升，是導致上海臨港上半年扣非后凈利潤同比下降的主要原因。

證券之星注意到，上半年上海臨港雖然營收同比下降8.13%，但受主營業務園區綜合開發業務營業成本大幅攀升拖累，上半年公司營業成本同比增長15.05%，導致公司盈利空間受到擠壓。公司毛利率也從上年同期的64.88%大幅下降至56.02%。

除業績下滑，今年上半年，上海臨港的現金流情況也不容樂觀。

上半年，受公司優化業務結構、強化現金流管理等因素影響，上海臨港經營性現金流量凈額相較上年同期大幅改善，同比增長高達47.23%，但仍未能扭轉資金大幅凈流出局面。上半年公司經營性現金流量凈額為-23.57億元。

證券之星注意到，上海臨港經營性現金流量凈額已連續多期中報呈現大額凈流出態勢。2023年、2024年，該指標同樣均為負值，分別為-55.5億元、-45.57億元。

截至今年上半年，上海臨港負債合計為525.2億元，資產負債率為61.02%，均與上年同期變化不大。但從債務結構來看，上半年其有息負債規模大幅攀升，從上年同期的267.22億元增至315.73億元，同比增長18.15%。

高額負債對上海臨港的業績也造成沉重拖累。今年上半年，其利息費用高達3.23億元，是同期扣非后凈利潤的107%。

主營業務與新興業務上半年雙雙萎縮

從業務板塊來看，今年上半年上海臨港除主營業務收入下滑，公司著力打造的“第二增長曲線”業務收入同比也顯著下降。這為正身處轉型中的公司業績前景增添了較多不確定性。

證券之星注意到，上海臨港主營業務園區綜合開發下的房地產銷售和租賃兩大板塊業務是公司主要收入來源，二者合計營收占比一度超過95%。但近幾年，受國內經濟結構調整及行業競爭加劇等因素影響，該兩大業務均面臨較大挑戰，公司整體業績也持續承壓。

財報顯示，2021-2024年，上海臨港主營業務毛利率分別為60.9%、54.56%、50.99%、45.19%，盈利能力逐年下滑。在此背景下，上海臨港近幾年持續推動從“增量擴張”向“存量提質”轉型。自2024年下半年起，公司已連續多個季度無新增土地儲備和新開工面積，資產招商去化成為工作重點。

同時，上海臨港圍繞園區創新生態集成服務商和總運營商的發展定位，也在積極開辟園區服務和科創產業投資兩大“第二曲線”業務，力圖在打造新的業績增長點的同時，以高品質服務賦能招商引資、產業投資與科創生態，打造差異化經營路線。

今年上半年，受房地產項目結轉因素影響，上海臨港營收占比為38.46%的房地產銷售業務實現營收10.54億元，同比下降12.81%。營收占比為53.61%的房地產租賃業務實現營收14.69億元，同比下降2.83%。受二者業績不佳拖累，公司主營業務園區綜合開發業務上半年實現營收25.22億元，同比下降7.26%。

值得注意的是，雖然上海臨港房地產銷售和租賃業務上半年收入均同比下滑，但二者營業成本雙雙逆勢增長。其中，房地產銷售業務營業成本同比暴增43.83%，房地產租賃業務營業成本也同比增長2.74%。

新業務方面，情況同樣不容樂觀。上海臨港當前重點培育的園區服務和科創產業投資兩大業務不僅總體規模尚小，且今年上半年進一步萎縮。

今年上半年，上海臨港其他業務實現營收2.17億元，同比下降高達17.1%，遠超公司主營業務降幅。該業務營收占比也從上年同期的8.79%下降至7.93%。其中，公司重點培育的園區綜合服務業務實現營收2億元，同比下降高達22.61%。

在今年半年報中，上海臨港表示，受全球經濟增長放緩和國內宏觀經濟環境影響，企業未來擴張意愿可能受到削弱，這增加了園區招商前景的復雜性和不確定性。此外，國內不同產業園區的同質化現象加劇了行業競爭壓力，這些都要求公司加快轉型升級，打造差異化的的競爭優勢。但從上海臨港上半年的業績表現來看，其轉型前景尚難言樂觀。(本文首發證券之星，作者｜劉浩浩)