出品 | 創業最前線

作者 | 段楠楠

編輯 | 馮羽

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

在房地產企業業績普遍虧損的背景下，央企背景的招商蛇口歸母凈利潤仍在增長。2025年上半年，招商蛇口歸母凈利潤增長2.18%，這對于尚處在行業寒冬的地產企業而言并不容易。

在房地產行業仍然低迷的背景下，招商蛇口正在大刀闊斧地進行改革，不僅將區域公司全面解散，公司管理層也在集體降薪。

此外，招商蛇口拿地開始聚焦在一線城市，隨著國家政策開始發力支持房地產行業，招商蛇口能否穿越周期恢復往日榮光？

1、利潤增長靠資本利得，扣非后凈利潤下滑超30%

8月29日，央企背景的招商蛇口披露了2025年半年報。在萬科、金地集團等房企普遍巨額虧損的背景下，招商蛇口營收及歸母凈利潤卻逆勢增長。

數據顯示，2025年上半年招商蛇口實現營業收入514.85億元，同比增長0.41%，實現歸母凈利潤14.48億元，同比增長2.18%。

公司利潤增長與取得其他公司控制權產生的資本利得有很大關系，2025年上半年招商蛇口在取得其他公司控股權時，獲得了5.08億元的投資收益，很大程度上增厚了公司利潤。若剔除該因素影響，招商蛇口扣非后凈利潤為9.62億元，同比下滑31.23%。

在萬科虧損超百億元的背景下，2025年上半年招商蛇口扣非后凈利潤僅下滑31%表現尚可。

但以央企地產表現來看，近幾年招商蛇口盈利表現并不理想。

數據顯示，2018年招商蛇口扣非后凈利潤創紀錄地達到146億元，此后公司利潤波動下滑，2024年招商蛇口扣非后凈利潤大幅下滑至24.49億元，較2018年下滑超83%。

作為對比，同為央企的中國海外發展盈利能力則要好很多。2018年，中國海外發展歸母凈利潤為377.2億元，2024年下滑58%至156.4億元。

此外，與中國海外發展、保利發展等央企房地產2021年及2022年盈利能力下滑不同，2019年招商蛇口扣非后凈利潤便出現下滑。

招商蛇口盈利能力大幅下滑與其高價拿地導致開發業務毛利率下滑及減值有很大關系。克爾瑞數據顯示，自2019年以來招商蛇口在公開市場瘋狂拿地。

2020年、2021年招商蛇口新增土地面積更是多達1625萬平方米、1559方平方米。拿地均價也從2019年的0.69萬元/㎡上升至2021年的1.33萬元/㎡。

（圖 / 克而瑞研究院）

比如2020年招商蛇口曾以57.44億元拿下湖北武漢經開區P（2020）152號地塊，該地塊成為經開區總價地王；2021年招商蛇口又以56.7億元拿下上海虹口嘉興路街道HK341-06號地塊，以9.26萬元/㎡樓面價成為上海成交單價地王。

好景不長，隨著房地產行業下行，公司高價囤積的土地因為跌價而被迫大規模計提資產減值。

2020年至2024年，招商蛇口資產減值累計超177億元。作為對比，同期，營收幾乎是招商蛇口兩倍的保利發展資產減值金額僅為122億元左右。

由于房價下行，高價拿地導致公司盈利能力大幅下滑。2018年，招商蛇口毛利率為39.49%，2025年上半年公司毛利率大幅下滑至14.38%。

對此，「創業最前線」試圖向招商蛇口了解，2018年至今公司扣非后凈利潤持續下行，下行時間早于保利發展、中海地產等央企地產，下滑幅度也要高于中海地產，導致該現象的主要原因是哪些？

2020年及2021年公司瘋狂拿地，對應的是房價及地價高點，導致公司2020年至2024年資產減值遠高于保利發展、中海地產，是否說明公司管理層存在錯判形勢的問題？此外，公司高價拿地，未來減值金額是否會進一步上升？截至發稿，未獲得招商蛇口回復。

2、兩年減員超8500人，管理層集體大降薪

在公司盈利能力持續下滑的背景下，招商蛇口也在著手改革，調整組織架構。

2025年6月，招商蛇口公告取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

這也意味著，招商蛇口沿用多年的“集團-城市”二級管控體系發生改變，招商蛇口所有的城市公司都將由總部直接統籌。

在集團部門層面，招商蛇口新成立了資產管理部，將風險管理部/法律合規部/審計稽核部分拆為風險管理部/法律合規部、審計稽核部。

除組織架構變更外，招商蛇口的拿地也開始減少，并且聚焦在一線城市。克爾瑞披露的數據顯示，2024年招商蛇口拿地金額為486億元，同比下降57%，其中在一線城市拿地占比高達59%。

如在北京，其去年年底旗下樓盤已多達17個。2025年，招商蛇口分別在亦莊、通州八里橋拿下2宗地塊，為了緩解資金壓力，其又引入中海地產和貝好家兩個合作伙伴。

雖然招商蛇口積極變革，也在改變拿地策略，但在房地產銷售持續低迷影響下，公司銷售金額仍在下滑。

數據顯示，2025年上半年招商蛇口簽約銷售金額為889億元，同比下降11.9%，與央企背景的房企銷售降幅基本保持一致。

為了縮減開支，與其他企業類似，招商蛇口也在減員、降薪。Wind數據顯示，截至2024年底招商蛇口員工總數為49501人，較2022年底的58037人減員超8500人。

公司整體減員，管理層也在大規模降薪。以公司董事長蔣鐵峰為例，2024年蔣鐵峰年薪為241.8萬元，較2023年降薪超249萬元，同期公司總經理朱文凱降薪超218萬元，其他高管均有不同程度的降薪。

在大規模減員及管理層降薪帶動下，公司各項成本支出有所下滑。

2024年招商蛇口管理費用及銷售費用分別為21.03億元、40.14億元，分別同比下滑2.7億元、3.14億元。

但在前期高價拿地影響下，僅數億元的費用縮減并未讓公司利潤回升。2024年及2025年上半年，公司扣非后利潤分別下滑57.27%、31.23%。

對此，「創業最前線」試圖向招商蛇口了解，2022年至2024年，公司累計減員近9000人，是員工主動離職還是公司裁員所致？

作為央企背景的企業，2024年，公司管理層集體降薪，但董事長及總經理年薪仍在200萬元以上，是否符合國家規定的央企領導層薪酬標準？截至發稿，未獲得招商蛇口回應。

3、拿地金額增長超142%，存貨周轉天數超1500天

對于招商蛇口而言，目前工作重點便是如何消化存貨，并在行業下行的背景下推動企業盈利上升。

2021年初，招商蛇口提出3300億元銷售目標，此后在公開市場大規模拿地。

克爾瑞披露的數據顯示，2019年至2021年招商蛇口累計拿地4607萬平方米。公司存貨余額快速上升，2021年底招商蛇口存貨余額高達4176億元，較2018年的2108億元增長超2000億元。

2022年，由于房地產行業下行，國內房地產銷售金額大幅下滑。在此背景下，招商蛇口開始減少拿地，2022年公司僅拿地726萬平方米較2021年下降超53%。

此后，招商蛇口提出聚焦于“核心10城”，也不再大面積拿地。2023年及2024年，招商蛇口拿地金額分別為590萬平方米、225萬平方米。

在減少拿地的背景下，公司存貨余額有所下降。截至2024年底，招商蛇口存貨余額為3692億元，較巔峰期下降近500億元。

截至2024年底，招商蛇口土地儲備為2700萬平方米，其中在上海、北京、杭州等10個核心城市的土地儲備占比達53%，在30個重點城市占比86%。

相較于二、三線城市，以上海、北京為核心的重點城市由于居住人口多，居民消費能力強，因此房地產銷售降幅要遠好于二三線城市。

中指研究院披露的數據顯示，2024年一線城市銷售面積同比下降約10%，二線代表城市2024年銷售面積同比下降約20%。

在此背景下，招商蛇口也在加大核心城市業務布局。2025年上半年，招商蛇口總拿地金額為353億元，同比增長142%，拿地總建面166.9萬方，拿地主要集中在北京等核心城市。

由于萬科、碧桂園、融創中國等民營房企紛紛暴雷，招商蛇口雖然銷售金額有所下滑，但公司仍憑借在核心城市拿地策略，將自身銷售規模排名提升至2025年上半年第四。

雖然排名有所上升，值得警惕的是由于2025年上半年拿地金額大幅度上升，公司存貨規模再度攀升至3829億元，存貨周轉天數也高達1536天。

此外，由于整體銷售低迷，2025年上半年即便一線城市房價表現也不理想。國家統計局公布的數據顯示，北京、廣州、深圳多地新房價格分別下跌0.4%、0.8%、0.4%，僅上海逆勢上漲0.7%。

對此，「創業最前線」試圖向招商蛇口了解，2025年上半年核心10城新房價格大部分仍在下跌，在此背景下公司加大在核心城市拿地金額，此舉是否會進一步影響公司未來盈利水平？截至發稿，未獲得招商蛇口回復。

對于招商蛇口而言，作為央企背景的大型房地產企業，在此輪房地產下行中，公司整體表現并不如同為央企背景的保利發展及中國海外發展。在此背景下，公司也在推動企業積極改革，業務更加聚焦在核心城市。在該經營策略下，憑借強大的股東背景招商蛇口能否恢復往日榮光，「創業最前線」將持續保持關注。

*注：文中題圖來自招商蛇口官網；其余未署名配圖來自攝圖網，基于VRF協議。