2025年8月底，新城控股披露了半年度業績報告。

對于一家仍在地產深度調整期中穿行的房企而言，這份報表用一連串數字勾勒出其清晰的發展路徑。

上半年公司實現營業收入221.00億元，歸母凈利潤8.95億元，扣非歸母凈利潤9.47億元，商業運營收入69.44億元、經營活動現金凈流入2.86億元。

把數字拆開來看，這背后顯示的是一套新城控股把"高周轉"拆解為"高復購"、把"重開發"轉化為"重運營"的系統性工程，展現出了公司將長期保持穩中向好的經營內核。

商業引擎持續發力，行穩致遠內功加固

此次新城控股的商業運營板塊成為其半年報中最突出的亮點，展現出強大的增長動力和穩健的發展態勢。

2025年上半年，新城控股商業板塊實現營業收入69.44億元，同比增長11.8%。這一增長不僅體現在營業收入上，公司的銷售、客流、會員消費等關鍵指標均實現了同比提升。物業出租及管理的毛利率高達71.2%，貢獻了整體毛利的77.1%。

不難看到，商業運營收入的持續增長，為公司整體業績的穩定提供了有力支撐，同時也為公司未來的利潤增長奠定了堅實基礎。

在房地產行業整體面臨調整的背景下，商業運營收入的增長顯得尤為關鍵。這一增長不僅反映了新城控股在商業地產領域的深厚積累，也顯示了其在市場波動中的適應能力。

公司商業規模持續穩步擴大，截至2025年6月底，公司在全國141個城市布局205座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達174座，開業面積達1608.14萬平方米，出租率達97.81%。

今年來，隨著國家和地方政府一系列促消費政策的出臺，消費市場的活力被進一步激發。新城控股積極響應政策號召，通過多維度的創新舉措，成功吸引了大量消費者，推動了銷售額和客流量的雙增長。

數據顯示，今年上半年，吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元(不含車輛銷售)，同比增長16.5%。

財務穩健性凸顯，融資降杠桿獲突破

在財務方面，新城控股的經營性現金流持續為正，顯示出公司良好的現金流管理能力。開發業務現金流的改善，也進一步增強了公司的財務穩健性。

截至6月末，新城控股有息負債余額522.76億元。有息負債結構進一步優化，以吾悅廣場資產計算的本金覆蓋率大于2倍，以商業運營總收入計算的利息覆蓋率大于4倍。

新城控股在經營過程中注重健康有序的"縮表"，通過優化資產負債結構，提升公司的抗風險能力。2025上半年公司如期償還境內外公開市場債券10.67億元，截至上半年末，公司凈負債率為53.4%。

融資成本的下降更具信號意義。上半年公司平均融資成本降至5.55%，較2024年下降約37個基點。新城保持融資渠道暢通，同時公司已于上半年成功發行境外債券及中票，顯示出公司融資渠道逐步恢復，流動性風險降低。

其中，在此前6月12日新城控股母公司新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，為近3年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企。而8月，新城控股還成功發行一筆規模為10億元的中期票據，并獲得中債增全額擔保，總認購倍數2.28倍，票面利率僅為2.68％。

值得注意的是，伴隨房地產行業進入新周期，新城控股憑借其商業資產的獨特優勢，在成功構建新的發展引擎同時，在融資端也形成了新的競爭力。旗下的吾悅廣場不僅擁有優質的資產基底，而且運營實力也在不斷提升，這使得商業板塊成為公司融資性現金流的重要增量來源。

2025年上半年，新城控股通過以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資方式，新增融資約44.79億元。這一數據充分展示了吾悅廣場作為商業資產的融資價值。

換言之，通過將吾悅廣場的租金現金流作為抵押，新城控股能夠獲得長期、低息的融資，這為公司在房地產新周期中的穩健發展提供了堅實的資金保障。而基于這一融資優勢，也將進一步優化公司債務結構，降低融資成本，增強財務靈活性和抗風險能力。

"五邊形經營理念"深化，彰顯差異化競爭優勢

隨著房地產行業步入高質量發展階段，市場競爭愈發激烈，消費者需求也日益多樣化和個性化。在此背景下，新城控股一直致力于深化"五邊形經營理念"，通過品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴等多維度的運營策略，不斷提升公司的核心競爭力。

一方面，公司在商業布局方面，通過精細化管理，不斷優化吾悅廣場的空間利用效率。

例如，通過引入更多元化的品牌組合，滿足不同消費者群體的需求；通過合理規劃商場內的動線設計，提升消費者的購物體驗。此外，公司還通過定期的店鋪調整和優化，確保商場內的業態布局始終保持最佳狀態，從而吸引更多的消費者。

另一方面，在服務質量方面，新城控股通過數字化和智能化手段，不斷提升消費者的購物體驗。公司還通過舉辦各類主題活動，增強消費者的參與感和互動性，進一步提升消費者的滿意度，帶動客流量和銷售額的增長。數據顯示，2025年"我愛你·五月"推動銷售額提升15%，客流量提升13%。

其中，可以看到"我愛你·五月"等成功IP活動的舉辦，不僅顯著放大了公司的品牌聲量，更深化了其"有人格的商業"品牌形象，成為公司運營能力卓越的重要體現。而通過各類品牌IP及會員體系的打造及運營，也進一步為公司建立了線下的差異化優勢。

值得一提的是，公司的會員經濟也在持續深化，截至今年上半年，公司會員人數4917萬人。通過不斷完善"悅會員"付費會員體系，其不僅提升了消費者的忠誠度，也為公司帶來了穩定的收入來源。

堅守長期主義，實現社會價值與商業價值共贏

在追求經濟效益的同時，新城控股也積極履行社會責任，公司將企業責任融入經營內核，多個維度展現其長期主義精神。

從保交付維度來看。新城控股積極落實企業主體責任，將"保交付"工作列為公司運營管理的重中之重。

數據顯示，2025年上半年，新城控股完成交付249萬平方米、超1.6萬套物業，積極兌現對業主的承諾。進入下半年，新城控股將持續優化交付流程，強化工程品質管控，確保全年交付任務高標準完成。

在綠色運營維度。新城控股積極響應國家和國際社會的綠色發展理念，將可持續發展融入企業的核心戰略，通過一系列綠色運營舉措，為行業的綠色發展樹立了標桿。

截至2025年6月30日，公司新建及在建項目的綠建覆蓋率達到100%，累計獲得71項國內外綠色認證，累計100座吾悅廣場獲得省級以上綠色商場稱號。

在公益領域，新城控股積極履行社會責任，將鞏固拓展脫貧攻堅成果、全面推進鄉村振興、促進共同富裕作為核心任務。

2025年上半年，公司累計投入公益捐贈資金278.6萬元，組織及參與各類公益活動188場，參與人次超11萬。這些舉措不僅體現了公司的社會責任感，也展示了其在公益領域的多元化布局和創新實踐。

不難看到，在堅守長期主義的道路上，新城控股積極履行社會責任，全方位展現了其作為示范性民營房企的擔當。而通過這些舉措，新城控股不僅實現了社會價值與商業價值的共贏，也為行業的可持續發展樹立了標桿。

寫在結尾

在房地產行業深度調整與轉型的關鍵時期，新城控股憑借其前瞻性的戰略布局、卓越的運營能力以及堅定的社會責任擔當，成功構建了一條高質量發展的穩健路徑。2025年上半年的業績報告，不僅是對公司過往努力的有力見證，更是其未來發展的堅實基石。

值得一提的是，財報公布后，中信建投、申萬宏源等多家機構發布研報看好公司價值潛力。其中，中信建投預計公司2025-2027年公司EPS分別為0.42/0.52/0.63元，其認為公司商業運營持續向好、財務安全性進一步增強，維持買入評級和21.82元的目標價不變。

申萬宏源則在研報中上調公司25-27年歸母凈利潤預測分別為9.5/11.1/17.1億元(原8.5/10.0/15.1億元)，對應25年PE為35X，維持"買入"評級。其同時指出，新城控股秉承"住宅+商業"雙輪驅動戰略，先發布局商業地產，打造優質成長標桿，乘風廣闊消費市場。近幾年中公司商場收入和毛利占比持續提升，經常性收入占比持續提升將助力公司穩健經營。此外，未來2年公司償債壓力也將逐步減輕。公司將憑借優秀管理能力和優質的資產組合在新行業格局下實現更長期、并更有質量的增長。