文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

“不死鳥”佳兆業老板郭英成，即將再度迎來“重生”。

9月2日，佳兆業宣稱，公司境外債務重組計劃已取得關鍵性進展，重組生效日期預計在2025年9月底正式落地。

截圖來源于公司公告

出險近四年時間，佳兆業經過了賣地割肉、股權轉讓、債務重組等漫長“自救”歷程，直到2024年12月，公司境外債務重組方案才正式出爐。多達122.7億美元的化債規模，佳兆業總體給出了兩種方案：以新換舊、發行可轉債置換。

盡管與碧桂園、融創、龍光等出險房企的化債方案大同小異，然而為了撬動實現100%債務回收，佳兆業計劃最多發行本金約68.92億美元的強制可轉換債券，以及按當時1:7.85的匯率折算為港元，則至多轉換約130.16億股份，占現有發行股份約185.5%。

佳兆業的化債方式，約等于“賣公司”。

若順利完成轉換，公眾投資人持有佳兆業的股份比例將達80%。但無關緊要，對于佳兆業而言，完成上岸才是當前最重要的事情。

在郭英成眼中，地產之外，或許還有另一片商業藍海。

01

半年虧掉100個億

債務重組的利好消息公布同一天，佳兆業也發布了2025年中期業績。

翻看財務數據，佳兆業“資不抵債”的問題反而有所加劇。

2025年上半年，佳兆業錄得收入37億元，毛利4.6億元，期內虧損約101億元，同比均進一步下滑和虧損；期末，總資產2026.4億元，總負債2444.5億元，權益資產虧損418.1億元，同比減少31.7%。

佳兆業的負債結構，主要是優先票據、銀行借款等借貸款項。截至2025年6月末，公司總借款規模達1337.4億元，其中優先票據、銀行借款占比為77%，而賬戶現金僅有7.5億元。

佳兆業已徹底淪為一只“仙股”。

當前，佳兆業的逾期借款約288億元，約169.7億元借款由公司資產抵押。公司稱，很有可能未來一年內重續這些借款。

好的一面是，自出險以來，佳兆業一直在積極進行“割肉”自救，并兌付理財產品。

2021年11月，佳兆業陷入流動性危機后，立刻處置深圳南山東角頭、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心等18項核心資產，權益價值約258.4億元；隨后又拋售港島住宅、寫字樓項目，以及深圳、廣州多個舊改項目股權。

佳兆業大部分資金都積壓在前期投入巨大的舊改拆遷項目上，這并不利于進行資產快速變現和債務化解。于是，其也在嘗試通過合作開發的方式，加快舊改項目的開發和轉化，包括與中鐵五局、長城資管、招商蛇口等合作。

只是，在房地產業下行調整周期中，上述動作收效甚微。

反觀在錦恒財富方面，佳兆業也成為爆雷房企中少數能快速推出兌付方案，持續進行兌付的一個。并且，郭英成親自操刀，進行理財產品的兌付工作。

2024年6月，“郭英成返回深圳辦公數月”的消息，突然成為地產圈“熱搜”。

彼時，據《鳳凰WEEKLY地產》報道，郭英成在2024年年初返回深圳辦公，主要處理理財賠償事項，分別在4月針對0-200萬元（含）投資額、5月針對50萬以下投資額，制定了新的理財賠付方案。

其中，0-200萬元兌付方案中，現金兌付比例為20%，平均分6期進行支付。50萬元以下兌付方案，投資人若接受，每月現金兌付金額將在3000元基礎上增加3000元。

盡管兌付方案更有利于大金額投資人，不過佳兆業承諾，滿三年未完全收回初始投資金額，公司將進行兜底回購。

時隔10年時間，郭英成重返深圳，也為佳兆業“重生”注入了信心。

最近一期理財產品兌付進展中，即2025年7月初，佳兆業稱，自2021年11月以來，公司全力以赴盤活資產回籠資金，已連續完成43期錦恒財富產品現金兌付，并通過實物抵債、財產權信托兌付等多種形式，累計完成錦恒財富76%投資款，63%投資人的兌付。

同時，佳兆業在原有兌付形式上，再推出深圳佳園二期項目投資本金轉債券方案，為未兌付金額進行增信。

這份積極兌現的動作，自然容易傳導到公司債務化解端。如今，“不死鳥”郭英成又準備上岸了。

02

計劃在佳兆業以外

靠舊改、爛尾樓起家的郭英成，職業生涯經歷了“幾起幾落”，早年通過外資投行、金融機構的融資方式，將原本為“殼公司”的佳兆業，一步步發展為“舊改之王”。

舊改的深水區在于規劃。2010年，踩著深圳龍崗區舊改“造城運動”規劃，佳兆業一路高歌猛進，將龍崗舊改盡收囊下。當時，深圳的舊城改造項目一半在龍崗，而龍崗的舊改項目大半在佳兆業手中。

不過，2014年10月，深圳市委原常委、政法委原書記蔣尊玉落馬，與之深度捆綁的佳兆業牽連其中，公司在深圳龍崗、大鵬新區的多個項目房源被鎖定，隨即陷入資金鏈危機，郭英成也在當年年底離開了深圳。

房地產行業上升周期中，房價一路上漲，佳兆業被鎖定的房源，反而受到金融機構的青睞。平安、中信和信達等主要債權人，通過注資、債轉股等方式對佳兆業進行“輸血”。

郭英成完成了“重生”，佳兆業也繼續在舊改路上高歌猛進。

2021年巔峰時，佳兆業手中持有的土地儲備超過3000萬㎡，總貨值約7347元。其中，舊改項目土儲貨值占比約47%。舊改土儲貨值，預計排在百強房企前5名。

只不過，這次佳兆業出險之后，郭英成“賣公司式”還債，或許已經做好了全身而退的準備。

和寶能系老板姚振華一樣，郭英成在資本市場也是一個“野蠻人”。一方面，郭老板先后買下美加醫療、明家聯合、鵬程亞洲，分別更名為佳兆業健康、佳云科技、佳兆業資本；另一方面，狙擊振興生化（現名“派林生物”）、南太地產，引發股權爭奪戰。

當被問及擁有那么多上市公司會不會有煩惱時，郭老板笑著回答：“錢多就煩惱，這是肯定的”。

如果算上分拆佳兆業旗下物業管理平臺佳兆業物業（現名“佳兆業美好”），以及郭英成女兒郭曉亭后續收購的香港上市傳媒公司星島，郭英成家族一度持有8個上市公司，形成了一個集地產開發、商業運營、物業管理、健康醫療、旅游產業、文體科技、航海運輸、科技產業等綜合性集團公司。

而郭老板收購眾多上市公司，還有另一個考量：扶持“二代”接班。

郭英成管理著佳兆業、佳兆業健康、佳兆業資本，兒子郭曉群掌管佳云科技，女兒郭曉亭掌管佳兆業美好、星島；同時，郭老板以派遣董事方式參與管理派林生物，南太地產則以與南太集團和解方式完成退出。

上述6家控股上市公司中，真正賺錢的只有佳兆業、佳兆業美好。

郭曉群也是一個“賭徒”，在掌管佳云科技時，其熱衷于資本運作，業務多元化且經營慘淡，和佳兆業健康、佳兆業資本、星島一樣，常年處于虧損狀態。而佳兆業美好能夠賺錢的根源，仍是地產開發業務向好時進行的輸血，本身體量不大。

“龍脈”佳兆業出險之后，其余5家上市公司也無法提供有效援助。

自2024年初重返深圳之后，郭英成頻繁出現在公開活動上，只不過重點偏向于文體科技、傳媒產業，包括2025年3月出席了佳兆業文體科技集團運營管理的深圳光明區玉塘文體中心的開館儀式、7月與被稱為“中國AI教父”的李開復進行了一場有關AI技術的深度對話。

除了推進佳兆業保交樓、債務重組之外，郭英成或許也想趁著當前的文旅、AI熱潮，挖掘“第二個佳兆業”。

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