文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

深圳光明區再度迎來“潑天富貴”。

近日，《深圳經濟特區促進合成生物產業創新發展若干規定》（下稱《規定》）正式通過，將在10月1日起施行。《規定》以法治方式為合成生物產業發展注入強勁動能。

合成生物產業，正是光明區核心產業之一。

近幾年，光明區逐漸建成合成生物、超高清視頻顯示、高性能材料三大產業集群，總規模超4000億元，完成經濟騰飛。2025年上半年，光明區實現生產總值865.6億元，名義增速12.6%，增速領跑全市（不含深汕合作區）。

在合成生物領域，光明區建成從基礎研究到成果轉化全鏈條生態，是全國合成生物產業資源密度最高、創新活力最強的區域之一。

以創新產業為根基，光明區搭建完善的商業、教育、交通等基礎設施，比如商業總體量破100萬㎡、實現教育鏈條全貫通和灣區半小時交通“朋友圈”已有雛形。

作為“進入光明區的第一站”，鳳凰城片區被重點打造為“雙核驅動”引擎之一，承擔著全區核心產業集群建設重任，成為粵港澳大灣區從“制造”向“智造”再向“創造”躍遷的代表片區。

在南山、福田等傳統中心區面前，光明區奮力直追，跑出了新“深圳速度”。

01

“中國新硅谷”正在誕生

光明區是深圳最年輕的一個行政區，2018年9月設立時，被寄望很高的戰略定位：“世界一流科學城”和深圳的“第二增長極”。戰略高度，如硅谷之于美國舊金山、張江之于上海浦東。

如此定位，注定了光明區要走一條不一樣的發展道路。

有別于福田、南山等傳統區以金融、科技為核心的產業導向，光明區更集中于“創新”，即要站在深圳市原有產業基礎上，用科技創新推動產業再次騰飛，加快科研成果落地轉化。

穿梭光明區內，我們很少見到密集的廠房，更多的是一棟棟的實驗樓。而每一棟樓，是光明區科技創新迸發的來源，也是構成GDP增長的“毛細血管”。

設立僅7年時間，光明區產業藍圖逐漸從為人熟知的“光明農場”脫變為“中國新硅谷”，GDP由2017年的850億元增長至2024年的1721億元，2025年上半年則為865.6億元，同比增長6.1%。

光明區也成為深圳經濟重要的增長動力，新增GDP貢獻占深圳全市新增GDP比例由2018年的3.95%提升至2024年的8.87%，整體呈現上升趨勢。

光明區漸入“價值爆發期”源于已構建“3+3+1”產業集群發展格局，包括千億級超高清視頻顯示、高性能材料等產業集群，500億級的高端醫療器械產業集群，以及近200家合成生物、腦科學等未來產業企業，為經濟騰飛注入強勁動力。

其中，舉全市之力打造的“光明中央商務區”鳳凰城片區，是重要的成果轉化平臺和產業創新平臺，其發展策略是：用龍頭牽引形成完整的上下游產業鏈，比如以華星光電、歐菲光、艾杰旭等行業龍頭企業，形成千億級的超高清視頻顯示產業集群。

目前，鳳凰城片區所在的光明科學城進駐產值百億產業企業有5家，超過21家本土上市公司，是光明區產業發展、經濟來源的重中之重。

有數據顯示，光明科學城貢獻了全區GDP約80%，百億產值公司、上市公司占比均在60%左右。

發展強勁的產業實力，使得光明科學城在全國科技城的地位節節攀升。根據賽迪顧問城市經濟研究中心發布的《科技城百強榜（2024）》，光明科學城位居第7名，相比2022年第24位實現飛躍式上升。

由此，一個“中國新硅谷”正在誕生中。

02

產業仍是樓市的硬邏輯

圍繞產業向“新”，光明區也在加快城市界面、人口雙雙向“新”。

創新的根基源于科研投入，而光明區率先砸重金“投科研”，建設合成生物研究、腦解析與腦模擬、材料基因組三大科學設施。據深圳光明2025年5月披露數據，區內在建運營的重大科技創新載體達22個，全社會研發投入102.7億元，科研機構研發投入增長26.1%。

光明區以“科研”為原點，建設教育、醫療、公園、文體設施等城市配套，比如光明大學園、中山七院、深圳市中醫院光明院區、虹橋公園、深圳科學技術館、光明文化藝術中心等，建成了一個“公園之城”“文體之城”。

目前在建的地鐵13號線，被譽為“黃金科創線”和深圳南北向交通“換乘之王”，未來將30分鐘即可直達深圳核心區，其中南延段已運營通車，北延段已實現“長軌通”、具備行車調試條件，即將運營通車。同時，地鐵6號線支線二期工程，近期完成時刻表試運行，預計年內正式通車，光明區正在成為“軌道之城”，深度融入大灣區“一小時交通圈”。

產業加快發展、配套建設積極兌現，光明區打出了“王炸”的操作，上演了新“深圳速度”。整個城市界面得到飛躍式提升，讓不少人感嘆，“光明區一年一大變”。

這也吸引大量人口涌入光明區。光明區常住人口從2017年59.7萬人增至2023年的115.9萬人。更重要的是，光明區擁有全市最年輕的人口結構，2023年底，15至59歲人口占比高達83.48%，位居全市第一。

其中，科學家、工程師、青年創客等群體受產業聚焦效應紛紛進駐光明區。根據深圳光明披露數據，2024年，光明區內158名學者入選全球前2%頂尖科學家榜單，較之前增長68%，院士團隊數量增長111%至57個，高層次人才超2800人。

創新發展主力軍的大批涌入，不僅為光明區走向“中國新硅谷”奠定了厚實根基，也催生了大量的置業需求，讓光明區成為了深圳置業的“價值洼地”。

2024年，深圳樓市多次出臺放開限購政策，新房市場止跌回穩，全年新房住宅共成交3.8萬套，總面積390萬㎡，創近三年來最高值。其中，光明片區成交量占比位居全市第一，上升了3.2%，連續三年位居深圳市前三名。

圖片來源于深圳中原研究中心

關于光明片區熱銷的原因，深圳中原研究中心報告指出，2024年光明片區入市項目較多，供應量全市第二，開發商積極推售疊加良好的產業規劃、軌道交通網絡等市政配套逐步完善，上車門檻低，市場認可度增強。

這意味著，產業強勁依然是樓市熱銷的硬邏輯。不只是深圳，杭州“Ai六小龍”轉化到置業需求端，也為杭州樓市置業注入了很大的信心。

2024年，光明區整體新房供應有所減少，加上政策放寬限購等諸多利好，去化速度加快，使得2025年區內新房“不夠賣了”，尤其是鳳凰城核心區域供應稀缺，新房價格預計有所上漲。

03

高知、青創群體的置業首選

2024年全年，深圳誕生了5個“日光盤”，其中，認購熱度位居全市第一是位于光明核心區鳳凰城片區的中建觀玥。

深圳樂有家研究中心數據顯示，中建觀玥首推192套住宅，吸引了2047批次意向客戶認購，認購比達10.7:1，成為了深圳2024年度熱度最高的樓盤。項目開盤1.5個小時完成售罄，預計銷售金額約6億元。

據源媒匯獲悉，“日光神盤”中建觀玥一批次即將收官，計劃將在9月、10月推售1棟188套和2棟192套，合計380套房源，戶型為80-107㎡三至四房。

其中，80㎡戶型延續消費者青睞的3房2廳2衛的創新型戶型設計，將空間細節雕刻到極致，兼容大客廳空間視覺與三房、雙飄窗等設計，實現居住舒適度、實用功能等多維度品質提升。

這次，中建觀玥在產品力上再度進化，推出89㎡新品橫廳三房戶型，采用使用率超100%新規戶型，保留寬綽臥室空間基礎上，做到大戶型才配置的6.2米的大陽臺，基于舒適性、實用率，再為用戶帶來更加寬闊的視野享受。

89㎡豎廳3房2廳2衛戶型采用U型廚房設計，主臥飄窗套間、次臥連接景觀陽臺，讓視野延伸至戶外的綠意園林景觀，在動靜結合的空間設計中，享受悠然的居家生活。

107㎡戶型為4房2廳2衛的南北通透格局，采用LDKB一體化設計，入戶即視8.5米縱深客廳，6.4米景觀陽臺連接客廳、書房，主、次臥為飄窗套間，坐擁陽光、清風與互動無距的家庭生活。

當前深圳新房普遍使用率在80%左右，中建觀玥新戶型的進化，已能窺見其精進的產品力。但這只是中建觀玥能夠成為“日光神盤”的因素之一。

中建觀玥，作為中建八局全資子公司中建東孚進入深圳的首個項目，天生自帶雄厚的“品牌力”。這是其能夠熱銷的第二推動力。

中建東孚背靠控股股東中國建筑穩健的資金運營和專業的建設能力，自2023年獲取項目之后全力投入到中建觀玥中，旨在用“代表作”心態建造美好人居，為光明區經濟騰飛和產業發展“添磚加瓦”。

其次，好的產品需要與所在區域深度融合，才能實現“1+1>2”的協同效應。

中建觀玥落址便坐擁“半個鳳凰城”的優質配套資源，處在臨近“三地鐵、三高速”位置、可通達深圳繁華區，周邊匯聚藍鯨世界、萬達廣場、規劃中約66萬㎡高鐵商圈等光明成熟商圈。

其中，中建觀玥距地鐵13號線“德雅路站”約100米，未來無需換乘、7站即直達南山核心區、后海總部基地。

同時，中建觀玥舉步即達的虹橋公園、新城公園、明心園等“鮮氧”公園，以及坐擁深實光明科林學校（在建中）、深圳中醫院（光明院區）等，同時享受健康、成長雙重優質資源。其中，深實光明科林學校由光明區政府、深圳實驗教育集團共同打造，落址于此，已在今年9月正式開學。

歸家之途，中建觀玥由外入內的匠心打造了一條沉浸式的園林幽徑，從綠意盎然的開放景觀前場、大面寬歸家門堂、園林中心"森林會客花園"、風雨連廊和入戶大堂，業主在踏入大門那刻起，即融入寧靜的自然園林之中，五步之境完成從在外奮力拼搏到享受家庭溫馨的轉變。

中建觀玥打造為雅致人文社區，恰好契合了光明區鳳凰城高知、青創群體的偏好，成為他們進駐“中國新硅谷”的置業首選。據項目方透露，目前業主超過70%為20至40歲中青年客群，家庭結構以三口之家為主、其次是單身客群，合計占比超過60%。

如今，中建觀玥加推1、2棟優質房源。源媒匯從深圳鳳凰城片區房產中介處了解到，項目加推吹風價預計在4.2萬-4.5萬元/㎡。以此價格參考周邊次新房小區潤暉府二手房成交價在4.6萬元/㎡左右，無論產品創新設計、品牌加持力和配套稀缺性，中建觀玥都具備可觀的性價比。

隨著項目加推開盤，大概率再度成為“日光神盤”。這張進駐“中國新硅谷”的門票，留給市場選擇的機會并不多，不然只能再等中建東孚的“續作”。

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