物業(ye)服(fu)務(wu)行業(ye)的(de)悲觀并不相通，部分行業(ye)頭部企業(ye)已經走(zou)出了寒冬。

此前，受(shou)(shou)地產行業影響，物業服(fu)務行業估(gu)值都受(shou)(shou)到了很大的影響，在這種(zhong)背景下(xia)，跌幅超過(guo)80%以上的比(bi)比(bi)皆是。

但(dan)是區別(bie)于地(di)產行業，物(wu)業服務行業作為永續經營的行業，隨著未來居民生(sheng)活(huo)質(zhi)量的進一步提高，物(wu)業服務板塊空間巨大。

眾所周(zhou)知，物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務行業(ye)(ye)(ye)此前依托于地產行業(ye)(ye)(ye)，出現了(le)一(yi)波較(jiao)大的擴張周(zhou)期，但隨著地產周(zhou)期的調整，原來以(yi)規模取勝的行業(ye)(ye)(ye)也(ye)遭(zao)遇(yu)到了(le)瓶頸期。

從市場的角度而言(yan)，物業服(fu)(fu)務(wu)行業具(ju)有弱周期(qi)性特征，即使行業處于調整周期(qi)，基礎(chu)服(fu)(fu)務(wu)收入則依舊(jiu)能保持較為穩(wen)定的增(zeng)長(chang)。

這點從頭部物業(ye)服務企(qi)業(ye)的財報就能窺探一(yi)二。

近(jin)期，物(wu)業服務龍(long)頭(tou)企(qi)業雅(ya)生活服務發(fa)布了(le)2025年上半(ban)年業績(ji)盈喜。

公告顯示，預計今年上半年集團未經審核股東應占利潤預期于約人民幣3.00億元至人民幣4.00億元之間，而去年同期未經審核股東應占虧損則為人民幣16.3億元。

雅生活服務表示(shi)，2024年同期(qi)因大(da)(da)幅計提(ti)(ti)關(guan)聯方貿易(yi)應(ying)收款(kuan)的減值撥備(bei)，導致利潤(run)受到影響(xiang)。而2025年上半年，公司采取(qu)了(le)多項(xiang)風險控制(zhi)措(cuo)施，包(bao)括修訂合(he)同信用條款(kuan)、主(zhu)動調整業(ye)務模式、積(ji)極尋找(zhao)工抵資(zi)產及提(ti)(ti)起(qi)訴訟，有效管理了(le)應(ying)收款(kuan)項(xiang)，預計對關(guan)聯方貿易(yi)及其他應(ying)收款(kuan)項(xiang)無(wu)新增大(da)(da)額計提(ti)(ti)減值撥備(bei)。

此(ci)外，公司還聚焦經營利(li)潤及經營現金流，嚴格控制房地產相(xiang)關類的外延增值服(fu)務，并對(dui)物業(ye)管理(li)及城市(shi)服(fu)務類的項目結構進(jin)行優化，預計經營性現金流相(xiang)比2024年同期有所改善。

其(qi)業(ye)績預告(gao)發布(bu)之后，市(shi)場也(ye)給予了(le)積極的反(fan)饋。次日，雅生活服務(wu)盤(pan)中(zhong)一度大漲接近25%，盡管盤(pan)中(zhong)有所回(hui)落，但其(qi)收盤(pan)漲幅仍超過了(le)13%。

但從行業(ye)角度而言，雅生活(huo)服(fu)務因為受(shou)到了雅居樂(le)集團的影響，因此估(gu)值(zhi)一(yi)直都受(shou)到了較大的壓制，對比華(hua)潤萬(wan)象生活(huo)5倍(bei)(bei)的市凈(jing)率(lv)以及保利物業(ye)1.99倍(bei)(bei)的市凈(jing)率(lv)，雅生活(huo)服(fu)務的市凈(jing)率(lv)僅為0.48倍(bei)(bei)。

就是同萬物云以及融創服務相比，雅生活服務依舊處(chu)于行業的(de)低(di)位水平。

此前，在2025博鰲物業暨城市服務大會上，雅生活服務執行董事、首席執行官、總經理李大龍表示，戰略層面，行業已從規模擴張轉向價值創造，具有獨立運營或者市場化能力的企業才有未來。

他還表示，這(zhe)(zhe)兩年，很多的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)企(qi)(qi)業(ye)(ye)尤其是(shi)全國布局的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)企(qi)(qi)業(ye)(ye)都(dou)在(zai)做戰略上的(de)(de)(de)(de)聚焦(jiao)，從(cong)100個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)聚焦(jiao)到50個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)、30個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)，聚焦(jiao)到相(xiang)對比較核心(xin)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，在(zai)管理半徑上進行收(shou)縮。對于(yu)一(yi)些收(shou)繳率低、經營效益不好(hao)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)，很多頭部物業(ye)(ye)企(qi)(qi)業(ye)(ye)也都(dou)在(zai)出清(qing)，包括母公司開發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)也在(zai)出清(qing)。這(zhe)(zhe)也是(shi)一(yi)個(ge)(ge)信號，物業(ye)(ye)企(qi)(qi)業(ye)(ye)從(cong)以前背(bei)靠開發(fa)(fa)商到今天開始獨立化(hua)、市(shi)場化(hua)發(fa)(fa)展(zhan)，開始走(zou)真正(zheng)的(de)(de)(de)(de)獨立之(zhi)路，這(zhe)(zhe)是(shi)行業(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)必然(ran)趨(qu)勢(shi)。

侃見財經認為，面對頭部物(wu)業服(fu)務(wu)企業的扭(niu)虧，彰(zhang)顯(xian)了行業永續性的基本特征，區別(bie)于地產(chan)行業，物(wu)業服(fu)務(wu)行業的核心(xin)是(shi)“服(fu)務(wu)”而并非其他。

8月18日，物(wu)業(ye)龍(long)頭公司萬物(wu)云發布的財報也(ye)證明了這一點。根據財報顯示，上半年公司實(shi)現營業(ye)收(shou)入181.4億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)3.1%；毛利(li)24.9億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)3.8%；凈(jing)利(li)潤(run)(run)8.4億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)5.4%。核心(xin)凈(jing)利(li)潤(run)(run)達13.2億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)10.8%。

萬物(wu)云董事長朱保全在(zai)業績發(fa)布會(hui)上(shang)提(ti)出，物(wu)業行業2025年(nian)開始會(hui)進入一次反彈的(de)階段(duan)，尤其是在(zai)收(shou)益(yi)方面(mian)，因為(wei)或(huo)多或(huo)少今天(tian)排名靠(kao)前(qian)的(de)物(wu)業企業在(zai)歷史上(shang)都(dou)有與母公司之間的(de)關聯(lian)交易，而這部分的(de)關聯(lian)交易的(de)利(li)潤的(de)毛利(li)率水平(ping)并不差(cha)，但如果獨立發(fa)展的(de)能(neng)力在(zai)過(guo)去的(de)三(san)年(nian)已經(jing)逐步構建起(qi)來，而關聯(lian)交易的(de)比例(li)也(ye)已經(jing)降到(dao)一定底(di)部，今年(nian)有可能(neng)會(hui)出現這種收(shou)益(yi)的(de)“剪刀差(cha)”，也(ye)就是靠(kao)獨立業務獲得收(shou)益(yi)的(de)增量。

侃見財(cai)經認為，當下隨著物業(ye)行業(ye)從規(gui)模(mo)(mo)為核心轉(zhuan)向(xiang)以服(fu)務(wu)為核心，且(qie)隨著城市更(geng)新、老舊改造(zao)等需求持(chi)續釋放，物業(ye)服(fu)務(wu)行業(ye)將(jiang)會迎來更(geng)廣闊的空間(jian)，且(qie)估值(zhi)也(ye)會逐(zhu)漸擺脫地產行業(ye)的桎梏，重(zhong)新按照服(fu)務(wu)行業(ye)的模(mo)(mo)式(shi)來進行估值(zhi)！

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