山有信/文

近日，長江實業集團突然拋售400套大灣區房子，最便宜的40萬一套即可購買。這引發了網友的熱烈討論和媒體的爭相報道。

事實上，這已不是李嘉誠第一次拋售在內地市場的房源了，其近年來在內地市場的戰略調整頻頻引發廣泛關注，多次將其業務布局推向輿論焦點。

結合最新動態與歷史交易，接下來我們主要分析一下以下三個問題：李嘉誠為何要將部分產業從內地撤離？他徹底離開了內地市場了嗎？他當下的全球產業分布如何？

2025年7月31日，據每日經濟新聞報道，李嘉誠旗下和記黃埔地產近日向香港買家推介大灣區四個房地產項目，共計推出400套產品，價格最低僅40萬元起。據悉，此次和記黃埔推出的項目包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭。其中，惠州瀧珀花園推售規模最為龐大，達300套。

公開信息顯示，和記黃埔地產為和記黃埔有限公司旗下的地產發展及投資部門，其歷史可追溯至1863年成立的香港黃埔船塢有限公司。1969年，黃埔船塢首次進軍地產發展市場。1977年，黃埔船塢與和記企業有限公司合并成為和記黃埔有限公司，地產成為主要業務。此次推售的樓盤多為李嘉誠家族早年低價獲取的土地，屬于“老盤新賣”。例如，東莞海逸豪庭項目自1999年拿地，至今已開發至三期；廣州逸翠莊園于2012年啟動，2020年再次加推。

回顧歷史交易情況會發現，李嘉誠早就在開始拋售內地市場的房源了。

2013年，李嘉誠就已陸續拋售上海陸家嘴東方匯經中心、北京東方廣場、廣州西城都會等核心項目。2014年4月，李嘉誠家族以72億元賣出北京盈科中心，該項目位于北京市朝陽區工人體育場北路甲2號，為北京市內眾多知名的5A級寫字樓之一。此后四個月，即2014年8月，李嘉誠關系匪淺的ARA以15.4億元出售上海盛邦國際大廈。

到2025年5月，李嘉誠旗下企業和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司開發在北京開發長達二十余年的住宅項目——御翠園，七折降價拋售。據財聯社報道，該項目高層項目均價降至7萬元/平方米，總價最低980萬元起，較2024年開盤價格下降近百萬。

時至2025年7月，李嘉誠再度拋售400套房子，使其被推上了熱搜。不少網友發出“要掉價咯，跟上腳步吧”“不會要跑了”“感覺他是商人做不出這種事，個人覺得會不會是左手倒右手，等風頭過了再出手”“兩種可能，一種是有可能真的要打仗了，另一種是政策發生劇烈調整，甚至轉向”等評論。

雖然李嘉誠曾表示，拋售并非表示看衰內地房地產市場，但是其卻在不斷退出中國內地的房地產市場，作為一個精明的商人，那他究竟為什么要拋售這些房源呢？有網友根據李嘉誠以往的一些事件猜測，其這么做的原因可能是內地房地產要掉價了，這是商人維護自己利益的一種方式。

有業內人士認為，李嘉誠拋售內地房地產項目，實際上傳遞出房地產行業暴利時代已然落幕的信號。這意味著房企不得不轉向租賃住房、城市更新等領域尋求發展，而中小房企的生存空間也隨之進一步縮小。他的這次撤離，既是一場精準的資本運作，也像一面折射時代矛盾的鏡子——既展現了商人在全球化浪潮中獲取財富的方式，也暴露了純粹以追逐利益為導向的邏輯存在一定局限性。

李嘉誠接二連三的拋售內地房源，不斷退出中國內地房地產市場，是否意味著他將要徹底撤離內陸市場呢？經過分析和梳理，發現其在內地的撤離并非“徹底”，而是呈現結構性收縮特征，核心資產仍有保留。

上世紀90年代，不少外資紛紛撤離內地，李嘉誠卻反其道而行之，開始大規模進軍內地市場，成為當時香港在內地投資最多的商人。李嘉誠創辦的長江和記實業有限公司，曾在2005年前后集中拿地，2010年至2012年期間也對內地市場展開了一輪擴張。不過，該公司常常讓土地處于閑置狀態。

據克而瑞數據顯示，其在廣州增城的項目早在2005年就已簽訂土地使用權轉讓合同，期間雖因審計署對土地的調查而短暫停滯，但直到2011年才正式開工。到了2014年，該項目中兩座住宅樓的建設進度僅為40%和10%。

其在上海的土地同樣“囤地”多年，2004年，當時長地以1.2萬元/平方米的樓面價拿下的陸家嘴世紀大道2-4地塊，項目總建筑面積約36萬平方米，其中商場面積約14萬平方米，2幢辦公樓面積約13萬平方米，長地準備將其建造世紀匯廣場，但截至2025年上述項目仍未完工，僅啟動了招商計劃。

據悉，“拖延”在長江和記實業有限公司的項目開發中并不少見，通過放緩開發進度，該公司能夠坐享土地大幅增值帶來的豐厚收益。

如今，李嘉誠家族雖拋售了大量內地房源，但其在內地房地產市場布局仍廣泛。據長江實業年報顯示，截至2024年末，其在內地仍有11個房地產項目處于開發狀態，分布在長沙、重慶、大連、東莞、武漢、上海等多個城市。但據長實集團2024年財報數據，其內地房產銷售金額已只有17.6億港元，相比于2020年的271億已不足10%。換言之，這已不如過去當年他一個人項目所賺的錢的零頭。其在大陸市場的利潤貢獻也出現了斷崖式下跌，從2020年的146億港元，一路降至2024年的6.08億港元。

目前，通過瀏覽長實集團官網，其內地還有14個發展中項目，分別在北京、長沙、重慶、大連、東莞、廣州、惠州、上海、武漢和珠海。此次和記黃埔推出的項目便包括惠州的瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭。

但是，雖然李嘉誠家族在內地“撤離”了許多房地產產業，其非地產業務仍局部保留。集團于大灣區投資多元業務，地產發展方面，除了住宅項目外，亦于深圳擁有世紀匯商場；集團業務同時涉足港口、能源、零售及基建范疇。

首先，在港口運營方面。2025年3月4日，李嘉誠旗下長江和記實業深夜在港交所發布戰略重組公告，宣布與貝萊德（BlackRock）牽頭的財團達成原則性協議，以228億美元出售其全球港口業務核心資產，包括巴拿馬兩個港口的權益。但明確保留深圳鹽田國際、香港國際貨柜碼頭等核心資產，其中鹽田港年吞吐量超2000萬標箱，占深圳港總量的40%。

其次，在能源業務領域，其旗下的Cenovus公司與中國海洋石油展開合作，涉足天然氣的勘探與開發業務。過去24年以來，雙方在南中國海的投資總額已超過人民幣430億元。除此之外，該集團在廣東省還擁有金灣發電廠這一資產。

零售業務方面，屈臣氏集團現時在內地開設超過4,000家零售店。“百佳”超市與永輝超市及騰訊合組“百佳永輝”，于廣東省開設約30家分店；保健及美容零售品牌“屈臣氏”于大灣區亦設有超過600家店鋪。

最后，在基建業務方面，集團在廣東擁有兩個收費道路及橋梁項目，以及三家水泥粉磨廠及三個碼頭泊位設施。

由此可見，李嘉誠家族在內地的布局并非全面收縮，而是呈現出“地產退、實業守”的特征。在房地產板塊持續減持的同時，其在港口、能源、零售、基建等非地產業務領域仍保持著深度參與。

在實業領域，深圳鹽田港作為華南地區的核心航運樞紐、南海天然氣項目的長期投入、屈臣氏覆蓋全國的零售網絡，以及廣東本地的基建資產，共同構成了其在內地市場的“壓艙石”。這種結構性調整，既是對市場環境變化的應對，也體現了其對不同產業賽道的差異化判斷。

既然李嘉誠旗下內地資產分布情況已發生變化，那么整體而言，當下，其旗下整體產業布局情況如何呢？有業內人士總結到，其過去十年間，通過一場精密的資本撤退，將旗下資產版圖從內地與香港的75%大幅調整至歐洲的60%，套現規模超萬億元人民幣。

從地域角度來分析。目前，其旗下約60%的資產分布在歐洲，其中英國是核心市場。李嘉誠控制了英國約25%的電力分銷、30%的天然氣供應、40%的電信市場及大量港口、土地資源，ThreeUK等是其重要資產。根據長江基建集團發布的2024年業績公告顯示，英國基建業務方面，2024年溢利貢獻達39.81億港元，同比增長31%。

其次，中國香港及內地合計約占長和系總資產的30%，香港占大部分，內地資產占比較低，主要包括深圳鹽田國際等港口、少量基建及未完全退出的地產項目。最后還包括澳洲、加拿大及亞洲其他地區等，合計約占10%。如在澳洲擁有能源及基建資產，在加拿大涉及港口和公用事業。

從業務領域來看。在港口業務領域，李嘉誠旗下的長江和記實業有限公司布局廣泛，手握眾多港口資產。雖在2025年計劃以228億美元出售全球港口業務核心資產，出售涉及的資產范圍極廣，涵蓋亞、歐、美洲等23個國家的43個港口，以及199個泊位和配套的智能碼頭管理系統、全球物流網絡等核心資源。其中巴拿馬運營的巴爾博亞港和克里斯托瓦爾港，承擔著全球約6%的海運貿易量；英國倫敦泰晤士港、哈爾威治港等；荷蘭三角洲碼頭、文洛港等等，但仍保留深圳鹽田國際、香港國際貨柜碼頭等核心資產。像深圳鹽田國際，其年吞吐量超2000萬標箱，占深圳港總量的40%，這些資產在區域航運及貿易中發揮著不可替代的關鍵作用。

在零售業務領域，李嘉誠家族構建起龐大的商業版圖。以屈臣氏集團為首，李嘉誠擁有12個零售品牌，依據長江和記實業有限公司2023年年報，其零售業務在全球30個國家精心布局了16951家門店，客戶數量達到1.7億名。屈臣氏作為其中的核心品牌，堪稱全球保健和美容產品零售領域的佼佼者。其歷史可追溯至1828年英國人于廣州開設的廣東大藥房，1841年遷至香港并得名“屈臣氏”，1989年正式踏入中國內地市場，于北京開出首家門店，就此開啟了在中國內地市場的發展征程。根據屈臣氏官網顯示，其業務遍布16個亞洲、歐洲及中東市場，經營8000家店鋪，其中超過1,500家提供專業藥房服務，其在內地逾500個城市擁有近4000家店鋪和逾6500萬會員，集團2024年財政年度的營業額逾240億美元。

在能源業務領域，李嘉誠旗下企業在全球多地布局能源項目，如通過電能實業等機構收購了英國電網資產權益，控制著近30%的英國天然氣供應市場；旗下Cenovus與中國海洋石油合作在南中國海從事天然氣勘探和開發，在廣東省擁有金灣發電廠。在電信業務領域，在歐洲、南亞及港澳地區均有布局，在英國通過合并O2與Three，占據英國電信市場40%以上份額，在港澳有和記電訊香港控股和新城廣播等。

在基建、財務及投資等其他領域，李嘉誠的商業版圖同樣呈現出廣泛且深入的布局態勢。基建業務方面，李嘉誠旗下的長江基建集團作為全球大型環球基建集團之一，在英國擁有規模龐大的投資組合。在能源基建領域，2010年，長江基建斥資58億英鎊成功收購英國電力公司 UK Power Networks，該公司為倫敦、英格蘭東南部與東部約 780 萬用戶提供電力分銷服務，這使得李嘉誠家族掌控了英國約 25% 的電力分銷市場份額 。

在天然氣領域，2005年，長江基建以24億英鎊收購英格蘭北部的北方天然氣公司（Northern Gas Networks），2012年，又以6.45億英鎊收購英國天然氣公司 Wales & West Utilities，通過這些布局，李嘉誠家族在英國天然氣供應市場的占有率近30%。在水務基建方面，旗下公司持有為英格蘭東北部及東南部提供服務的食水及污水處理公司 Northumbrian Water。

此外，加拿大、澳洲也是李嘉誠基建投資的重點區域。例如他投資了加拿大 Stanley Power Inc.公司，該公司持有 TransAlta Cogeneration 49.99% 股權，在加拿大安大略省、阿爾伯塔省及薩斯喀徹溫省經營六座發電廠，總發電量達1362兆瓦。1999 年7月，收購澳大利亞天然氣供應商 ENVESTRA19.3%的股份，開啟在澳投資征程，2014年更是全資收購該公司，并將其更名為 Australian Gas Networks（AGN）。如今，AGN已成為澳洲最大的天然氣分銷商，在澳大利亞全境擁有約2.3萬公里的天然氣輸配網絡，資產約34億澳元。

在財務及投資板塊，李嘉誠同樣布局了諸多企業，涵蓋和記黃埔、和黃醫藥、長江生命科技等企業。和記黃埔業務多元，在全球貿易、地產、港口等領域積極投資布局，憑借一系列資本運作與業務拓展，為集團源源不斷地輸送收益。和黃醫藥專注創新藥物研發與商業化，在全球醫藥市場積極落子。其在腫瘤、自身免疫疾病等治療領域構建了豐富的管線。長江生命科技聚焦生命科學相關領域投資，業務從農業生物科技延伸至保健產品研發生產。

[引用]

①　40萬起賣，李嘉誠家族降價推售大灣區400套房產.界面新聞.2025-07-31

②　出售大灣區400套房源，李嘉誠的十年撤退，房地產已深度調整.財聞網.

③　10年大撤退，李嘉誠再甩400套房，他到底急什么？.2025-07-31.財經單挑社

④　補償老業主百萬“封口”？李嘉誠旗下北京一豪宅項目7折拋售.大河報.2025-05-10

⑤　李嘉誠內地撤資路線圖：囤地入場后高位拋售.中國網.2015-09-23

⑥　李嘉誠賣掉43個港口資產，價值1657億元！.瑯琊新聞網.2025-03-06

⑦　長江實業倡議大灣區雙居生活實踐「隨意門」夢想生活.金融界.2025-07-22

⑧　最新公布！李嘉誠旗下長江基建收入390億港元，英國業務溢利占比近半.每日經濟新聞.2025-03-19

⑨　李嘉誠長和集團年報：去年利潤降了27%，但港口很賺錢.新浪財經.2025-03-21